En España, comprar una vivienda nueva de 300.000 euros implica asumir más de 75.000 euros solo en impuestos. No es una excepción puntual: según un informe de EY para la patronal madrileña Asprima, la carga fiscal representa ya el 26% del precio final de cualquier inmueble nuevo en el país.
Este sobrecoste llega en un momento en que acceder a una vivienda es cada vez más difícil para amplias capas de la población. Y los datos apuntan a que la presión tributaria no ha dejado de crecer.
Una carga fiscal sin parangón en Europa
España no tiene únicamente un problema de oferta de vivienda. Tiene también uno fiscal que lo agrava. Según el informe de EY para Asprima, los compradores de obra nueva asumen el 26,1% del precio final en impuestos directos e indirectos. Ningún otro país europeo acumula tantas figuras tributarias simultáneas sobre una misma operación de compraventa.
La comparación internacional resulta demoledora. La media de la OCDE se sitúa en el 9,7% y la de la Unión Europea en el 6,5%, lo que significa que España casi triplica el promedio europeo. El propio informe lo señala sin ambigüedad: la diferencia no se explica solo por el valor del inmueble, sino por «una carga fiscal municipal extraordinariamente intensa».
Esta situación no es nueva, pero sí se ha agudizado en los últimos años. El momento no puede ser menos oportuno: el país atraviesa una escalada de precios sostenida, con una demanda creciente y una oferta que no logra responder. En ese contexto, una presión tributaria equivalente a una cuarta parte del precio final no es un factor menor.
La plusvalía municipal: el impuesto que se ha disparado hasta un 650%
El principal detonante del incremento fiscal reciente es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. Tras su modificación en 2021, los coeficientes aplicados a operaciones de corta duración —las propias de la promoción inmobiliaria— se han multiplicado de forma significativa en las principales ciudades.
Madrid encabeza la subida: desde 2020, el coeficiente ha crecido un 650%. Para un inmueble con un valor catastral del suelo de 100.000 euros transmitido el año de su adquisición, la base imponible pasó de 2.000 euros a 15.000 en solo seis años. Sevilla registra un aumento del 500%. Málaga y Zaragoza, del 305%. Barcelona, del 275%.
Las consecuencias son concretas. Cada subida del coeficiente se traduce en un mayor coste para el promotor, que acaba incorporándose al precio que paga el comprador final. El informe lo describe como «un sobrecoste relevante que no solo afecta a la viabilidad económica de las promociones, sino que termina trasladándose al precio final».
Quién paga la factura: promotores, compradores y jóvenes
La cadena fiscal opera en dos tramos. Primero, los promotores asumen una imposición media de 15.372 euros por cada 100.000 euros de precio final —cifra que no absorben, sino que repercuten en el precio de venta—. Después, el comprador añade otros 10.750 euros en concepto de IVA y Actos Jurídicos Documentados. El resultado: 26.122 euros de carga fiscal por cada 100.000 euros de vivienda.
Quien más lo nota es quien menos margen tiene. El porcentaje de propietarios menores de 35 años ha caído del 70% en 2005 a apenas el 30% en la actualidad, una tendencia que refleja cómo la combinación de precios altos y presión fiscal desplaza del mercado a los compradores con menor capacidad de ahorro.
Para los jóvenes y los hogares con rentas medias o bajas, esos 75.000 euros de impuestos sobre una vivienda de 300.000 no son un porcentaje estadístico. Son, con frecuencia, la diferencia entre poder comprar o no.
Las tres propuestas para aliviar la presión fiscal
El informe de EY para Asprima no se limita a diagnosticar el problema. Propone medidas concretas para reducir el impacto de la plusvalía municipal sobre la obra nueva.
La primera es modificar la normativa para que los gastos de promoción y urbanización puedan incorporarse al valor de adquisición del terreno, lo que reduciría la base imponible del impuesto al estrechar la diferencia entre precio de compra y precio de venta.
La segunda propuesta pasa por crear una bonificación en el IIVTNU para transmisiones de obra nueva, similar a la que ya existe en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles —donde en algunos casos llega al 90% de la cuota—. La tercera medida consiste en declarar la promoción de vivienda como actividad de especial interés o utilidad municipal, lo que permitiría aplicar bonificaciones fiscales específicas.
Ninguna de estas vías requiere una reforma estructural del sistema tributario. Son ajustes técnicos viables. Lo que falta es voluntad política para impulsarlos. Con el nuevo Plan Estatal de Vivienda en marcha y una partida de 2.800 millones hasta 2030 sobre la mesa, la presión sobre los ayuntamientos para revisar sus políticas fiscales podría intensificarse. Si eso ocurre o no determinará en buena medida si la vivienda nueva en España sigue siendo un bien cada vez más inaccesible o empieza, por fin, a serlo un poco menos.